Casa alugada: quem paga o seguro, o inquilino ou o proprietário?

Pela Lei do Inquilinato, quem paga o seguro contra fogo do imóvel é o proprietário — a menos que o contrato de locação diga outra coisa, e muitos contratos passam essa conta ao inquilino. O que a lei não resolve é o resto: os móveis, a geladeira, a TV e o estrago que você causar no vizinho são do inquilino, e o seguro do dono não protege nada disso. Em casa alugada, a pergunta que resolve é menos “quem paga” e mais “o que cada apólice cobre”.

O que diz a Lei do Inquilinato

O art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991 manda o locador pagar os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo do imóvel, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. É essa ressalva que permite à imobiliária escrever no contrato que o inquilino contrata o seguro incêndio. Se o contrato não diz nada, a conta é do proprietário.

O art. 23 trata do inquilino. Ele deve reparar os danos que ele, os dependentes, familiares ou visitantes causarem no imóvel (inciso V) e devolver a casa no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (inciso III). Paga também o prêmio do seguro-fiança, quando é essa a garantia escolhida (inciso XI), e as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII). Do seguro dos bens do inquilino, a lei não fala: esse ninguém faz por você.

Quem segura o quê numa casa alugada

O contrato pede seguro incêndio: como fazer

O caminho mais simples é uma apólice residencial em nome do inquilino, com a estrutura e o conteúdo. As condições gerais do Porto Residencial Essencial preveem exatamente isso: quando o seguro é contratado pelo inquilino, a indenização da estrutura é paga primeiro ao proprietário, e a do conteúdo, ao inquilino. A mesma apólice atende o contrato e protege o que é seu.

• ✓Leia no contrato o valor mínimo de incêndio exigido e se o proprietário precisa constar como beneficiário.
• ✓Segure a estrutura pelo custo de reconstruir a casa, não pelo valor do aluguel nem pelo de venda.
• ✓Inclua o seu conteúdo: móveis, eletrodomésticos, roupas.
• ✓Inclua a responsabilidade civil familiar, para o vazamento ou o acidente que atinge o vizinho.
• ✓Mande a apólice para a imobiliária e guarde o comprovante.

Quando é o dono que faz o seguro

Se o proprietário contrata o seguro para o imóvel que aluga, a apólice protege o que é dele. No Porto Essencial, os bens do dono só entram se estiverem especificados no contrato de locação; os do inquilino, só se o proprietário autorizar e se houver limite sobrando. Ou seja: o “a casa tem seguro” que o dono diz na assinatura do contrato não garante as suas coisas.

E tem um detalhe que pouca gente conhece. Quando a seguradora paga um sinistro, ela assume o direito do segurado de cobrar do responsável — é a sub-rogação, prevista nas condições gerais da Porto. Se o fogo começou por descuido do inquilino e o seguro do dono pagou, a seguradora pode cobrar do inquilino. Quando a apólice é do próprio inquilino, ele é o segurado, não o terceiro responsável.

Um incêndio real, contado como casa alugada

Um sinistro real que acompanhamos: curto-circuito no ar-condicionado do quarto, às 3 da manhã. A família saiu a tempo; fogo, fumaça e a água dos bombeiros fizeram o resto. Reconstrução e reparos: R$ 354.214,98. Móveis, roupas e aparelhos: R$ 104.581,44. A casa era da família. Como exemplo, veja como esse mesmo prejuízo se dividiria se ela fosse alugada:

E o seguro-fiança?

É outra coisa. O seguro-fiança locatícia é uma das garantias que o proprietário pode exigir, ao lado da caução, da fiança e da cessão de cotas de fundo (Lei 8.245, art. 37), e o contrato só pode ter uma delas. Ele garante o aluguel e os encargos se o inquilino não pagar. Não cobre incêndio, roubo nem nenhum dano ao imóvel ou aos seus móveis. Muita imobiliária pede os dois; são produtos diferentes.