Seguro do financiamento (MIP e DFI) não é seguro residencial — e a diferença custa caro

Não: o seguro do financiamento não substitui o seguro residencial. Quem financia um imóvel paga, junto com a parcela, o seguro habitacional. O MIP quita o saldo devedor se o comprador morre ou fica inválido; o DFI repõe o imóvel em danos como incêndio, vendaval e alagamento. Nenhum dos dois cobre o que está dentro da casa, o aparelho queimado pela rede elétrica, o roubo ou o vazamento que estragou o vizinho. Isso é o seguro residencial, que é opcional e foi feito para conviver com o do banco.

O que são o MIP e o DFI

O seguro habitacional é obrigatório, e quem define o mínimo dele é a Resolução CNSP nº 447/2022. Ele dura o prazo do financiamento, não tem franquia nem participação do segurado no MIP e no DFI, e só pode ser cancelado com acordo entre você, a seguradora e o banco. Em financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a norma exige no mínimo o MIP; confira no seu contrato se há DFI.

O MIP, morte e invalidez permanente, protege a dívida. Se o comprador morre ou fica inválido para o trabalho principal, a seguradora paga ao banco o saldo devedor — ou, quando mais de um comprador compõe a renda, a parte de quem morreu ou ficou inválido. O beneficiário é o banco. O DFI, danos físicos ao imóvel, protege a construção que garante o empréstimo. Pela norma, ele cobre no mínimo:

• ✓Incêndio, queda de raio ou explosão.
• ✓Vendaval e destelhamento.
• ✓Desmoronamento total ou parcial, e ameaça de desmoronamento comprovada.
• ✓Inundação ou alagamento, ainda que causados por chuva.

O limite do DFI é o valor da avaliação inicial do imóvel, atualizado pelo índice do contrato, e a indenização é o necessário para repor o imóvel ao estado de antes do sinistro. Se a casa ficar inabitável, o DFI paga também as prestações do financiamento enquanto isso. Na Caixa, segundo a cartilha da Caixa Seguradora, a indenização é paga ao banco, que repassa ao cliente.

O que o seguro do financiamento não cobre

Repare que o DFI tem uma vantagem: alagamento por chuva é obrigatório nele, e nem todo seguro residencial oferece. Repare também que alguns bancos vendem coberturas facultativas junto com o financiamento. A cartilha da Caixa Seguradora mostra um plano com conteúdo, danos elétricos e roubo; se você tem algo assim, olhe o limite. Nesse plano, danos elétricos é 1% do valor do imóvel, até R$ 10 mil, e roubo, 1% do valor do imóvel, até R$ 7,5 mil.

Com os dois seguros, quem paga primeiro?

Pela Circular SUSEP nº 620/2020 (art. 7º), enquanto o financiamento estiver amparado pelo seguro obrigatório, o seguro residencial vale a segundo risco para o imóvel. As condições gerais do Porto Essencial dizem o mesmo na prática: com seguro obrigatório do financiamento, o residencial garante o conteúdo e, na estrutura, complementa o que o seguro do banco não cobrir. Ninguém recebe duas vezes pela mesma parede. Um exemplo com valores de sinistros reais, como se a casa fosse financiada:

Na prática, em casa financiada o residencial trabalha em cima do DFI: o peso dele está no conteúdo e no que o seguro do banco não cobre. Diga na cotação que o imóvel é financiado. No sinistro, a seguradora do residencial pode pedir a apólice e o extrato do financiamento — os dois estão na lista de documentos das condições gerais da Porto.

Seguro residencial é melhor que o seguro da construtora ou do banco?

Não é questão de melhor: um não troca pelo outro. O seguro habitacional é obrigatório enquanto houver financiamento, e o residencial não o dispensa. O que dá para escolher é a seguradora do habitacional. A SUSEP informa que ele pode ser contratado com o próprio banco ou com outra seguradora autorizada, e a norma obriga a apresentar o custo efetivo do seguro habitacional (CESH) justamente para você comparar. Para trocar depois, as parcelas do seguro precisam estar em dia.